- Die Immobilienverordnung für Österreich
- Zusätzliche Nebenkosten
- Bei Errichtung eines KAUF-Vertrags
- Grunderwerbssteuer
- 3,5 % des Kaufpreises (wird vom Finanzamt berechnet)
- 2% des Kaufpreises im Falle eines Kaufvertrages zwischen nahen Verwandten
- eine Ermäßigung oder sogar Befreiung ist in Sonderfällen möglich
- Grundbuch
- 1,1 % des Kaufpreises (Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch)
- Errichtung des Vertrags
- 2-3 % des Kaufpreises (zzgl. 20 % USt)
- Fallen beim jeweiligen Urkundenerrichter (Notar oder Rechtsanwalt) an für:
- Vertragserrichtung
- grundbücherliche Durchführung
- Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren
- Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben
- falls ein Grundverkehrsverfahren nötig sein sollte. Werden behördlich festgelegt und sind je Bundesland unterschiedlich
- Allfällige Anliegerleistungen
- laut Vorschreibungen der Gemeinde (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstücks) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Kanal, Wasser, Strom, Gas, usw.)
- Provisionen an den Makler
- fallen an bei Kauf, Verkauf oder Tausch von Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen, von Unternehmen aller Art aber auch bei Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück
- Kaufpreis bis € 36.336,-: max. 4% des Kaufpreises (zuzüglich 20 % Ust)
- Kaufpreis von € 36.336,- bis € 48.448,-: max. € 1.453,- (zuzüglich 20% USt)
- Kaufpreis ab € 48.448,-: max. 3% des Kaufpreises (zuzüglich 20 % Ust)
- im Falle eines Kaufes durch sog. Optionsberechtigte fallen 50% der Provision an.
- Bei Errichtung eines MIET-Vertrages
- Vergebührung (§33 TP 5 GebG):
- 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt), bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttomietzinses.
Ab inklusive zweitem Bogen der Urkunde feste Gebühr von derzeit Euro 13,08 pro Bogen.
Seit 1.7.1999 ist der Bestandgeber (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt oder Notar) verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind die Gebühren ab diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt.
- Vertragserrichtungskosten nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters (Rechtsanwalt oder Notar).
- Provisionen an den Makler
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Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins herangezogen. Dieser besteht aus:
- Haupt- oder Untermietzins,
- anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
- Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
- allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters.
- Zu allen in weiterer Folge genannten Provisionen kommen noch 20% USt hinzu.
- Bei Vermittlung durch einen Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet und wenn es sich um Haupt- oder Untermiete an Wohnungen, Einfamilienhäusern und Geschäftsräumen aller Art handelt:
- bei Vertragsdauer auf unbestimmte Zeit bzw. einer Frist von mehr als 3 Jahren
- bei einer Frist von mindestens 2 Jahren höchstens 3 Jahre
- bei Verlängerung auf mehr als 3 Jahre oder auf unbestimmte Zeit
- Ergänzung auf 3 Bruttomonatsmietzinse
- bei einer Frist von weniger als 2 Jahren
- bei Verlängerung auf höchstens 3 Jahre
- Ergänzung auf 2 Bruttomonatsmietzinse
- bei Verlängerung auf mehr als 3 Jahre oder auf unbestimmte Zeit
- Ergänzung auf 3 Bruttomonatsmietzinse
- Geschäftsräume (sowie auch Wohnungen, die nicht dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes MRG unterliegen, wie beispielsweise Ferienwohnungen) können beliebig befristet werden.
- Beträgt die Frist weniger als 2 Jahre, kann 1 Bruttomonatmietzins als Provision mit dem Mieter vereinbart werden, beträgt sie mindestens 2, aber höchstens 3 Jahre, so sind 2 Bruttomonatsmietzinse zulässig.
- Bei Verlängerung gibt es die Möglichkeit der Ergänzung auf 3 Bruttomonatsmietzinse.
- Die Überwälzung der Vermieterprovision (max. 3 Bruttomietzinse) auf den Geschäftsraummieter kann vereinbart werden.
- Untermietverträge über einzelne Wohnräume, unabhängig von der Dauer
- Bei Vermittlung durch einen Immobilienmakler, der gleichzeitig Hausverwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet und wenn es sich um Haupt- oder Untermietverträgen über Wohnungen (auch Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist) handelt:
- bei Vertragsdauer auf unbestimmte Zeit bzw. einer Frist von mehr als 2 Jahren
- bei einer Frist von weniger als 2 Jahren
- Bei Verlängerung auf mindestens 2 Jahre
- Ergänzung auf 2 Bruttomonatsmietzinse
- Haupt- oder Untermietverträge über Geschäftsräume, Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, und Untermietverträge über einzelne Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die Vermittlung durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des betreffenden Gebäudes ist. Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 % kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.
- Gemäß § 24 MaklerVO ist für die Berechnung der Provisionsgrundlage die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebenso wenig miteinzurechnen, wenn es sich um die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf.
- Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 % kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.
- Bei Fremdfinanzierung des Kaufpreises (teilweise oder ganz):
- Staatliche Kreditvertragsgebühr (§ 33 TP 8 GebG)
- 0,8 % der im Kreditvertrag ausgewiesenen Kredithöhe (bei schriftlichen Krediten bis zu einer Laufzeit von fünf Jahren) bzw. 1,5 % der im Kreditvertrag ausgewiesenen Kredithöhe (bei schriftlichen Krediten mit einer Laufzeit von über fünf Jahren)
- Grundbucheintragungsgebühr
- Wenn der finanzierenden Bank ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen wird, 1,2 % des Pfandbetrages.
- Für die Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung 0,6 %
- Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichtens (Notar oder Rechtsanwalt)
- Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif des jeweiligen Urkundenerrichtens (Notar oder Rechtsanwalt)
- Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
- Die Darlehens-Vermittlungsprovision darf den Betrag von 2 % der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß § 15 Abs. 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5 % der Darlehenssumme nicht übersteigen.
- Übernahme von Förderungsdarlehen
- Prinzipiell ist eine Übernahme möglich, der Erwerber hat allerdings keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens. Durch außerordentliche Tilgung kann eine Verminderung bis zu 50% des aushaftenden Kapitals bzw. eine solche Verkürzung der Laufzeit erreicht werden.
- Nebenkosten Pachtverträge
- Vergebührung des Pachtvertrages (§ 33 TP 5 GebGes)
- 1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses; bei unbestimmter Vertragsdauer 1 % des dreifachen Jahresbruttopachtzinses. Ab inklusive zweitem Bogen der Urkunde feste Gebühr von derzeit Euro 13,08).
- Vertragserrichtungskosten nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters (Notar oder Rechtsanwanlt).
- Vermittlungsprovision
- Pachtverhältnisse insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft.
Für die Vermittlung der Verpachtung von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen darf mit beiden Auftraggebern eine Provision vereinbart werden, die mit einem Prozentsatz des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtschillings festgelegt ist.
- Bei unbestimmter Pachtdauer 5 % des auf 5 Jahre entfallenden Pachtschillings
- Bei bestimmter Pachtdauer
- bis zu 6 Jahren 5 %
- bis zu 12 Jahren 4 %
- bis zu 24 Jahren 3 %
- über 24 Jahre 2 % jeweils zuzüglich 20 % USt.
- Für die Vermittlung von Zugehör darf zusätzlich jeweils eine Provision von 3 % des Gegenwertes plus 20 % USt. vereinbart werden.
- Unternehmenspacht
- Bei unbestimmter Pachtdauer 3facher monatlicher Pachtschilling.
- Bei bestimmter Pachtdauer
- bis zu 5 Jahren 5 %
- bis zu 10 Jahren 4 %
- über 10 Jahre 3 % jeweils zuzüglich 20 % USt.
- Für die Vermittlung von Abgeltungen für Investitionen oder Einrichtungsgegenständen darf mit dem Verpächter oder Vorpächter 5 % des vom Pächter hiefür geleisteten Betrages vereinbart werden.
- Hinweis auf die Bestimmungen des Maklergesetzes (§ 6 Abs. 1, 3 und 4; § 7 Abs. 1; § 10 und § 15 )
- § 6. (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.
- (3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
- (4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt.
- Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
- § 7. (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
- § 10. Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.
- § 15. (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass
- das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt;
- mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;
- das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat, oder
- das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
- § 15. (2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass
- der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;
- das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist, oder
- das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist.
- § 15. (3) Leistungen nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB.
- Konsumentenschutzgesetz
- § 30 b sowie Zulässigkeit der Doppelmaklertätigkeit
- § 30 b KSchG: Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtigzustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.
- Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein.
- Rücktrittsrecht gemäß §§ 3 und 30a KschG
- Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und entweder seine Vertragserklärung
- am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
- auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet hat, und zwar
- an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
- zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll; (§ 30 a KSchG)
- oder seine Vertragserklärung
- weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
- noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat (§ 3 KSchG)
- kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären.
Die Frist beginnt am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung (§ 3 KSchG) oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt zu laufen. Sie endet jedenfalls einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung (§ 30 a KSchG) bzw. nach der vollständigen Erfüllung des Vertrages durch beide Vertragspartner (§ 3 KschG).
- Anmerkung:
Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher - gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde – kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KschG.
Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäftes gilt auch für einen im Zuge der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag.